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开封买房帮 「198」45人2个小时,关于开封房地产,他们说了啥?


对于开封的房地产现状,不乏热心者。

2018年7月8日,他们在一九季,有媒体,有业内,有购房者,有投资客。

共计进行三个小时,八个大话题,数十个小话题。

没能实现四百人微信购房群的同步直播,下次努力。

废话不说,且看总结。

感谢赞助商。

感谢海马公馆,东润银基望京,新惠华府,蓝城诚园,恒大帝景等项目的支持。

Part1:

相比于2017年,2018年上半年的房地产数据似乎不够惊艳。

从2015年开始,开封房地产的销售数据实现了三连跳,从128亿升至169亿,再升至209亿。每年以30-40亿的数据递增,这背后得益于开封房价的增长,得益于市场形势转好销售量大幅上扬。对于2018年上半年来说,目前能得到的相对官方数据是,商品房累计成交8314套,其中住宅5822套,商业房2225套。数据不够经验的原因似乎和限价备案,6月中旬开盘的恒大文旅城数据未全部录入有关。

和2017年相比,房地产的销售数据依赖于新区,而对新区有绝对贡献力量的莫过于恒大组团。去年是恒大双子星(恒大帝景和恒大未来城),今年是恒大三剑客(恒大帝景,恒大文旅城和恒大未来城)。可以说,上半年最重要的一次项目开盘莫过于恒大文旅城。

恒大文旅城6月17日首期开盘均价:高层9200-11000元/㎡,洋房12500-13500元/㎡。累计到访超4000组认筹客户,成交金额预计在25-28个亿。而值得注意的是,相对于恒大未来城把目光锁定在郑开,那么恒大文旅城的客群则来自全河南。

为什么一个项目能吸引全省的关注?

当然和恒大文旅城最重要的配套恒大童世界有关。恒大童世界是专为少年儿童打造的全球唯一的全室内、全天候、全季节的童话神话乐园,建成后游客辐射区域将是整个中原区域,预计年游客接待数到访2000万。

Part2:

现在来看,上半年的土地拍卖的逻辑顺序非常简单。

上半年的拿地大户是新建投,布局高铁片区。上半年的土拍热点区域是复兴大道,土地热的区域,或许是未来房价的热门区域。但,谁才是开封地价的试金石?这个答案或许在中意湖片区。汴西湖区域先是千亩大盘和西湖同步建设,剩余的地块早已是寸土寸金。在汴西湖片区发展的同时,以恒大为主的房企“接管”了运粮湖。城市向西的势头已然势不可挡,难道会跳跃中意湖发展?从目前来看,答案是否定的。这个区域,规划了超过20+栋写字楼,如今已经陆续复工并且交付。这个区域,规划并正在建设中意湖,博物馆,中心书城,中央公园等。这个区域商住用地的价值随着配套的逐步落成已然水涨船高,更何况还有政务区的价值。

上半年的土拍,有一大看点,两大冷门。看点莫过于古城区3-1地块650+万/亩成交,冷门莫过于西关街地块由龙盛置业(龙亭建投是大股东)接手,中山路魏都西路(火车站区域)地块名花无主。

对于古城区,超过650万的地价,基本上决定了未来精装项目的售价要1.5万/㎡起步。这高出了在售项目御龙湾(毛坯标准层)将近6000元/平米。而1.5万/㎡对于未来的古城区来说,也仅是起步而已。

而对于名花无主的中山路魏都西路地块,土地用途包含了商业、二类居住、商务,平均容积率1.0且≤2.36。诸多的限制,让开发商多少也有些束手无策。但这样的规划,对于火车站区域改造来说,宁缺毋滥,利用商业拉升住宅及区域土地价值亦是最好的选择。然而,对于开发商在商业上的资金沉淀,在地价上或许也要适当考虑。

Part3:

开封大宏万达广场,将于9月28日开业。

这也是省内第12座万达广场,继洛阳,郑州,三门峡,平顶山,焦作,新乡,商丘等地之后,万达终至开封。万达的开业,将为开封西湖万达商圈注入活力,也是郑开大道开业的第一个大型商业综合体。在它之后,我们还会陆续看到正在建设的文旅为主导的商业综合体乐享茂,还有引进红星美凯龙的国际金融中心爱琴海,悦都的商业等等。如按计划推进,这个区域的商业体量将会超过60万㎡,而这个区域的人口导入亦十分密集。

万达的开业,将会分流开元广场,星光天地等区域的客流,对于大梁门以西,集英街沿线,开封西湖周边的客流进行全方面的覆盖,尤其是在早教,影院等业态上。对于大梁门以东的老城区客群,短期之内,万博依然是最大的竞争对手,如今的万博和海底捞的“绯闻”也日渐增多。东区的大润发,依然是东南片区最常去的超市。古城区的文商旅,也在成为和开封西湖一样的区域市民休闲散步的好去处。制约万达辐射全市客群,尤其是东南北客群的因素,或和公共交通有关,即:公共交通线路能否有从东南北途径万达广场的路线,且末班车的时间是否会与万达闭店时间一致或稍微后延?

Part4:

新区置业,概括的可以分为一轴两线三湖。其中,一轴指的是CBD中轴带。两线指的是东京大道和金明大道。三湖指的是汴西湖,中意湖,运粮湖。如果按热度排名,这些区域大概排名或许是汴西湖,运粮湖,金明大道,中意湖,东京大道,CBD中轴带。

开封西湖,是随着开封新区发展的重要区域。围绕着开封西湖,目前已成熟的区域基本上可以从集英街覆盖到四大街。即,对于西区的认识,也从大梁门到金明广场,到汴西湖。如今,或许应该到了中意湖和运粮湖。开封西湖的价值,无需多言,这个区域集结了开封新区最好的配套,也在引领开封区域最好的住宅产品,也是开封知名房企,百强房企重兵压阵的区域。这个区域知名的洋房项目有海马公馆,绿城桃李春风。这个区域知名的千亩大盘有郑开橄榄城,枫华西湖湾,郑开森林半岛(已售罄)。这个区域内知名的项目有西湖印象,晖达新世界(中南林樾)等。对于开封西湖,无论是投资还是商业,买就对了。

运粮湖,目前依然是投资者的聚集地。毕竟过了十四大街这个区域,对于刚需以及自住的客群,短期来看,依然不够便利。区域内目前多以在售项目为主,交付的仅有东汇名城。也许,随着恒大未来城,恒大文旅城,建业菊香里,北大未名府等项目部分房源交付以后,商业及生活配套逐步落成,运粮湖这个区域,才会从投资为主转向投资兼自住皆适宜的区域。

金明大道,区域的绝对成熟,使得新地块的项目都不大。任何房企,在这个区域能拿到百亩土地都可谓是一件奢侈的事。这个区域,目前已经集聚了蓝光地块,新惠华府,中南樾府。他们的共性是,地块都不大,但谁能在小而精上取得优势,谁就是这个区域的销冠。今年以来,首当其冲的是中南樾府,在基本上没有外宣的情况下,蓄客数量也有将近700余组。对于中南来说,项目的工程进度,工程质量,成品房标准,样板间等产品细节,能否打动购房者,或许是中南要考虑的。中南之后还有或许在下半年入市的新惠华府,和19年入市的蓝光地块。相比起来中南,新惠华府的优势在于自贸区的高新智造谷版块恰好延伸到该项目。同时,新惠和四建的组合优势,住宅部分户型88平米起,都会让这个项目在入市之后,迅速引爆。

中意湖区域,目前依然是以商务写字楼为主,正在建设中意湖及相关配套(中心书城开业在即)。政务商务价值的背后,掩藏的是居住价值。这个区域的土地价值,如今正在慢慢的释放。

东京大道,现状是海马公馆,绿城桃李春风两个品质洋房项目加晖达新世界等楼盘。而这条路的未来,在于东京大道向北高铁站进一步拓展,想汴西湖龙头区域进一步拓展,拓展之后高铁片区集结了亚新,建业,永威,汴西湖龙头片区也将集结绿城,海马,富力,枫华。

CBD中轴带,这个区域主要是以中意湖为中心,南向宋城路延伸,北向东京大道,复兴大道延伸。相比起来,在当下热点关注的开封新区,这条中轴带并不显眼,但如今这个区域蓝城已然进驻,规划的中央公园也正在逐步落地。同时,随着郑开向南,包括大河系,荣盛等项目的发力,未来这个区域亦值得关注。

关于开封新区置业,未来我们更详细的聊。

此次活动之后,是不是应该开个西区置业专场了?

如果你有意,请私信我。

Part5:

古城区,应该重新被认知。

一是古城文旅,二是古城住宅。

古城文旅的代表项目,莫过于建业东京梦华,包含七盛角,半亩园,万膳街等。

古城住宅的代表项目,近年来也仅有御龙湾,未来还会有盛润地块,泰和府项目,蓝城艮岳项目。对于御龙湾的业主来说,在后三个项目入市以后,你会发现你当年购买的御龙湾已然大幅升值。同时,你还应该知道的一些古城规划有,大南门瓮城广场,该地块北至太平南街、勤农街,东、西、南三面紧邻城墙,中山路从中穿过。大南门瓮城复建是开封古城墙复建项目重点之一。同时,双龙巷旁边的盛润地块土拍已然650万/亩,这样的面粉,做出来的面包,定有属于懂他的客群。然而对于绝大多数人来说,这个面包,我们吃不起。

开发古城区,当有耐心和包容心。耐心在于拆迁难,文堪难。包容心在于你应当允许开发商在开发文商旅项目的同时,适当匹配高端住宅。当你享受前者的时候,就不要斥责后者的高房价。古城区的未来在于多地块展现八朝古都的城摞城历史,你不可能指望着在一块地下面直接开挖,挖出开封地下的几座城进行展示。毕竟,无论是财政,还是文保,当下都做不到。而多地块展示城摞城,古城的历史,也将延伸开封古城的历史价值,旅游价值。在这一点上,确实该去西安取经。

古城区的未来,高端住宅也会越来越多。甚至不夸张的说,可能在一片破落的老宅之中,突然展现一个新的高端的小区。它隐藏在古城的破落之中,又是极致圈层的住所。这需要开发商的产品设计,景观设计等各方面的能力。而具备这样能力的开发商,如今已然来到开封,它叫蓝城。

关于古城区的未来,欢迎详细探讨。

如果你有意,请私信我。场地已备好,古城专场等你来。

Part6:

西区之后,下一个热点看百强云集的复兴大道。

复兴大道的现状,像极了多年之前的郑开大道。只不过,入驻的开发商段位更高,这一区域集结了碧桂园保利雅居乐组成的碧桂园国控保利城项目,康桥九溪郡,枫华西湖湾,圣桦城。对于复兴大道来说,西段,中段的价值已然显现。

我们把目光放到复兴大道中段,放到康桥九溪郡项目。这个项目有几个优势:

1、康桥在郑州区域的口碑。如果说百强房企在省内都降标,那么从省内走出的品质房企,在来到曾经的旧国都,老省会的时候,是否会用心做产品,我们拭目以待。

2、人生当有别,一墅见高下。这是当年康桥林溪湾的广告语,已成为经典。此次进入开封之后,打造纯粹的多层洋房产品。而对于开封来说,难得纯洋房,难得康桥。

Part7:

说到洋房,开封市场目前主流的西区洋房包括了海马公馆,绿城桃李春风,东润银基望京,郑开橄榄城6期香颂,西湖印象等。相比起来,对于东润银基望京来说,即使你优秀,但你太孤独。从区域上来讲,位于自贸区,近距宋都紫薇园,打造洋房+叠墅的纯粹中式居所,容积率约1.25,仅408户。在刚开放的样板间,亦展示了7.6米阔绰的大客厅。但遗憾的是,汴西湖区域再往西,东润银基望京无竞品,一个人吆喝终究抵不住众人发力。

对于集结西湖区域的洋房来说,购房者会有更多的打算。比如,我是买品质更好的海马公馆,还是买品牌更高的绿城桃李春风,还是买生活配套非常成熟的橄榄城?他们会在选择洋房时,根据自身的需求去纠结,但纠结的结果大多依然是在西湖边购置自己的洋房。

感谢各位莅临,我们下次见。





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