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房产投资可以不买房!投资房产投资矩阵!(二)

华人地产网 2018-02-07 19:20

地产投资矩阵包括哪些方面?

房地产投资矩阵具体如何操作?

选择房地产投资矩阵有哪些注意点?

在之前的文章中,我们已经简单地介绍了房地产投资与房地产,同时我们还提出了房产投资选择矩阵,本次我们将深入了解房产投资选择矩阵以及其中的四个类型,帮助各位投资者条理分析,确认自身的投资框架。

房地产投资矩阵包括哪些方面?

房产投资矩阵主要依据市场情况与个人情况分为了A、B、C、D四个象限,分别为公共股权、私募股权、公共债务、私人债务。(参考:彤源投资  |  彤源投资)。

(图为房产投资选择矩阵)

(横向:公共市场/私人市场,纵向:股权投资/债务投资)

房地产投资矩阵具体如何操作?

公共股权

公共股本是由房地产证券(如标准股本REIT等)或公开上市的房地产经营公司组成的。因为此类投资是在股票交易所进行交易的,所以此类投资也更多地展现出与股票相似的回报模式,即使标的资产是房地产。(彤源投资)。

在任何时候,这些公共证券都将以低于其净资产值(NAVs)的折价或溢价进行交易,这意味着该公司的价值会与潜在房地产价值的总和产生差异。事实上,其中的价值差异是因为受这些证券的股票市场估值,以及投资者情绪和心理影响。因此,在考虑到房地产投资的安全性时,我们必须意识到这一点,此类投资中,公司的股票表现情况会与这些上市公司所拥有的房地产的价值完全不同。

而购买证券也有一大好处,就是相对容易获得。你投资房地产证券的方式和你买股票的方式一样——给你的经纪人打电话,下订单并支付相关佣金即可。不仅如此,这些投资也有很强的流动性,它们可以在很短的时间内完成交易,而在私人房地产市场上就会出现长时间卖不出去的情况。

私募股权

私募股权房地产投资是传统的获得房产所有权的方式。如果你拥有了一个家,你就已经参与了这个市场。 在考虑投资前,你需要记住几件事情,以下是一些小贴士:

√ 寻找投资机会的关键:要与各种投资的来源保持联系。你应该了解各种房地产经纪人和经销商。它还能帮助你加入到一个由其他房地产业主构建的网络,使得你可以跟上不断变化的市场。你也可以通过特殊的方式购买房产,比如通过银行,律师,抵押贷款经纪人或者根据止赎记录购买到那些被拍卖或抛售的房屋。

√ 随着时间的推移,如果你还想有如此可靠的投资机会,你就需要维持良好的声誉。如果你是那种别人都愿意与你进行交易的人,你也会很容易获得机会。

花点时间去寻找你所希望的投资。要找到一个适合我们投资的房产,我们或许需要等待很长的时间。但是千万不要急于求成,因为自己心急,而去投资一个有问题且没有价值的房产。

√ 在投资房产前,你需要思考这套房产有什么优点。我们总是要问自己几个问题,“我想要的投资的房产会吸引什么样的租客?”“将来可能会发生什么会影响自己的房产价值?”。因此,我们可以考虑诸如租户的质量,房产配置,地点,设施条件和增值潜力等方面。

当你找到合适的投资时,一定要去做财务分析,以确保投资的回报符合你的投资标准。如果你需要贷款,可以与贷款人或抵押贷款经纪人联系,确定哪种类型的抵押贷款是可用的,然后再将贷款也算入你的计划中。

对你即将投资的房产进行彻底的尽职调查也是值得的。这个过程会对你财产的物理和环境条件进行评估,并得出一份报告。你的律师能够获得各种检查结果,并协助检查。根据购买的复杂性,可能还需要其他进行更多的工作。 尽职调查和购买过程中会涉及许多成本,因此当你在进行财务分析的时候也要加入这些成本费用。一些典型的成本费用包括律师费,贷款费用,评估费和其他管理费。 不要以为你的工作在购买后就已经完成了,购买房产后,你还需要考虑以下几点:

你应该确定你将如何管理投资房产。你会选择自己管理还是聘请管理员?但需要记住,成本核算是必需的。

租客与房东之间的关系是至关重要的,所以我们要尊重他们的要求,并与他们保持良好的关系。

√ 请记住,如果你聘请了一个物业管理员,他们不会对房产进行长期的战略管理,除非特别情况下,他们同意这项额外工作。你要确保投资的长期可行性,并指导物业经理制定策略,例如重新开发或出售物业。

决定出售与决定购买同样重要,但要记住,完成一笔交易将会带来交易成本。

公共债务

公共债务的一个常见例子就是商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)。

CMBS是一种不动产证券化的融资方式,是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中,经过证券化的过程,以债券的形式向投资者发放。CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者,用于偿还贷款本息,盈余则作为公司的运营资本。

该证券的评级由评级机构穆迪、惠誉、标准普尔和Dominion债券评级服务等第三方评级机构决定。评级过程涉及到评估抵押贷款池中的机构,过程包括对基础抵押品资产的审查,以确定可能从这些贷款中获得的现金流的质量

如果这些信贷质量很高,那么抵押贷款池中更大比例将会被赋予AAA评级。评级类别与债券评级类别是一致的,例如,A级从属于AAA级,而b级将服从于所有更高级的部分。通常情况下,所有高级证券的持有人必须在下属拿到他们的本金和利息。因此,信贷质量较低的部分风险更大,但回报更多。

因为贷款池的每一部分的风险、成熟度、对利率变化的敏感性和回报都有所不同,你的投资决策应该基于你投资组合所需的风险类型。考虑因素还应该包括你对利率环境的评估以及任何可能的变化。CMBS证券可以从此类证券的经纪人那里购买。建议你在购买此类证券之前咨询顾问,因为他们的行为可能会因利率环境而有所不同。

私人债务

事实上,私人债务所占的比例较低。如果你想要投资私人债务,你应该向房地产所有者提供抵押贷款。作为你抵押贷款的回报,你会有一个固定或浮动利率,并在贷款违约时拥有对房地产资产的优先要求的权利。投资私人债务的一个常见的例子就是卖主回收抵押贷款(VTB)。如果你拥有一个商业地产并将其卖给买家,你可以选择接受全部或分期支付。就像从金融机构收到的常规抵押贷款一样,购买者会在期限的期限内支付借款利息,并且你可以注册你的债权以收取财产所有权。

另外,你可以选择私人抵押贷款池,这是一种投资于各种抵押贷款的资金池。因为没有第三方评级机构可以信赖,这样的投资需要自己谨慎以确定其风险。 相对于VTB而言,抵押贷款池的好处是,如果与其他抵押贷款相结合来平衡风险,那么违约抵押对你的投资的影响就会小一些。要购买私人抵押贷款池中的债券,你可以联系组建私人抵押贷款池的投资经理,或与私人抵押贷款市场有关的经纪人。




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