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济南楼市观察团 章丘楼盘密集入市,开发商压力山大


自2017年开始,多种政策利好之下,章丘的楼市热度不断上升,开发商密集拿地,房价涨幅较大。不过到了2018年,随着新开发楼盘密集上市,章丘楼市供应充足,土拍市场逐渐降温,市场销售遇冷,房价也相对稳定。近期,记者走访章丘市场,对片区楼市现状进行深入调查。

项目密集入市

多个售楼处遇冷

与2017年相比,今年章丘楼市热度已经下降不少。2018年的章丘楼市供应充足,随着前期拿地的项目逐渐进入销售环节,新开发楼盘密集上市。章丘目前有众多项目入市,蓝海领航、中骏柏景湾、力高君御华府、鲁能公馆、玖珑府、中麓府等大大小小的楼盘有20多个。

(章丘部分楼盘)

但由于购房者数量较少,这些楼盘并没有集中开盘,个别开盘楼盘的销售情况也并不乐观。据了解,五月份章丘某项目开盘,推售房源66套,去化约30%,仅售出十多套。 6月22日,记者在章丘各大售楼处进行走访,发现购房者的热情度普遍不高,甚至有几个楼盘都没有现场咨询的购房者,显得比较冷清。

章丘楼市分为五个区域,圣井片区、绣源河片区、老城区、政务新城区还有大学城板块,经过探访和对比,目前老城区的购房热度较高,这里相对于其他区域来说房价较低,大部分是章丘本地人。在力高君御华府的售楼处,咨询的购房者相对多一些,均价9400元/㎡的毛坯房,更适合本地刚需需求。

政务新城区域也以章丘本地购房者为主,但是这里的购买热度明显不高。目前此片区的房价已突破万元,特别是片区内的中麓府、玖珑府是精装修房源,属于改善型住宅,均价在13500元/㎡左右,对于大部分章丘本地人来说房价较高,很多人都在观望状态。

中麓府精装修样板间

圣井片区、绣源河片区由于距离济南市区较近,片区内的产品多倾向于济南市区购房者或外地投资者,均价在12000元/㎡左右,由于限购政策,济南市区及外地购房者数量呈下降趋势。大学城区域楼盘不多,属于正在开发的状态。

据当地购房者介绍,现在一万多的房价对于章丘本地人来说太高,接受度较低。面对现在的章丘市场,各开发商也推出一些优惠政策增强竞争力,买房送车位及储藏室、内部团购优惠活动、全款打折、首开最低价等变相优惠提高市民购买力,消化房源。

土拍由热转冷

多地块起拍价成交

2017年的章丘土地市场十分火热,仅仅11个月,章丘的楼面价就从2929元/㎡一路疯涨到7326元/㎡,屡破新高,碧桂园、万科、世贸等大品牌陆续入驻,联合开发。但是2018年,章丘土拍显得理性了很多,不仅成交价格开始降低,竞价次数也少了很多,与2017年反差较大。

自2018年2月份以来,章丘土地市场一直保持稳定供应状态。从上半年的四次土地成交情况来看,只有2月份和5月份的土拍中出现了竞价,竞价轮数最高16轮,最低仅2轮,再回首2017年300回合的抢地大战,章丘土地市场确实降温不少。

土拍成交价格相比于去年也降低不少,大部分地块以底价成交,或以较低价格成交。据了解,5月24日章丘17宗地成交,其中10宗住宅地块中,7宗土地以起始价成交,3宗土地进入竞价环节,分别被世茂、中康和鑫苑摘得,楼面价在4600-5500元/㎡间。

市场低迷调整消化

新房市场竞争压力大

相比于2017年的火爆,2018年的章丘楼市显得比较低迷。因为前期拿地较多,现在章丘的新房陆续入市,对于购房者来说,供大于求,充足的供应多了更多选择和对比的机会,但对于开发商来讲,竞争、压力都不小,在土拍方面也变的更为理性。

“2017年章丘的楼市迎来短暂的高峰,很多济南市区的购房者前来置业,到了2018年章丘楼市的热度有比较明显的下降,其一是限购政策的影响,另一方面是章丘房地产市场楼面价的上升,章丘整体房价跳涨,导致客户源减少,房价增长过快,客户的承受能力也较差,所以目前章丘市场是比较低迷的。”齐鲁不动产策划经理潘世樵说到。

曾经卖5000元/㎡的章丘市场,现在已经能卖到12000元/㎡,精装修房源甚至达到13500元/㎡,房价的跳涨对于章丘当地的市场以及购房者都是一个冲击,尤其是章丘限购以后,济南市区等外地购房者买房受限,购买人数大幅度减少,但市场供应却持续增加,这对于章丘楼市来说,确实需要一段时间的调整消化。

据齐鲁不动产策划经理潘世樵介绍,从整体上来看,随着经济进一步的发展及交通的完善,章丘会有极大的发展。目前土拍起拍价格维持在4000元—5000元,未来章丘房价还是会保持在一万以上的标准,品牌好质量佳的高端项目会继续维持和巩固现在的价格。可能还会有更大的突破,但对于产品品质不是那么优秀的项目,价格的提升会受到制约。





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