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德州楼市嘚啵嘚 2018德州楼市半年报:量跌价涨,新盘涌入,地价新高,房价趋稳!


文章没有从特别专业的角度去分析,主要是为了让更多的普通购房者能够全面的了解当下的房地产市场。

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前言

转眼间,2018年已过半,经历2017年全年的疯狂涨幅,2018上半年,德州楼市涨幅已稍有放缓,但地王一再刷新,上半年尾末更是爆出700万/亩的高价;

2018德州楼市上半场在宁津1月16号土拍中拉开序幕,于6月25号宁津土拍中谢幕,同样的县区,同样的地块,不同的是,土拍成交价格从356万/亩升到了700万/亩,翻越一倍;

而从2017年5月,德州楼市初热的起点,到2018年6月,德州楼市火爆的场面也已开演一年有余,一年的层层高涨,一年的地王频现;

2018上半年,德州楼市走向如何,用数据为您展现。

一、土地市场分析

1、各县市区总量排名

根据图中来看,2018上半年,与2017年相同,齐河房地产用地成交量依旧排名第一,成交1848亩,接近第二名的3倍;

宁津排名第二,664亩,但在宁津的土拍中,其中334亩,将用于回迁房安置;

而在土地成交单价排名中,陵城区均价最高,达到了309万 /亩;

当然,其他县市区的土地价格并非低廉,主要由于其他县市区在上半年的土拍数据中涵盖了大量了安置区用地,拉低了土地均价。

例如宁津,其所有房地产成交土地均价为251万/亩。但是去除安置区用地后,其土地成交均价达到443万/亩;

这种现象并不单在土拍中出现,同样在某些地产数据中也会出现,例如普通中心城区的商品房价格虽然很高,涨幅也很快,但加上某些偏远及安置区的数据后,整体均价被大幅的拉了下来。

而土地成交均价最低的为庆云县,均价为93万/亩,主要由于其2018年上半年出让的多为安置区用地。

2、 各县市区土地竞拍top10

2018年上半年,各县市区土地成交单价之最,便是刚刚成交不久的宁津德百地块。

禹城城角韩地块512万/亩的地块紧随其后;

土地单价top10中,宁津占据了3名,齐河2名,禹城2名;

2017年的土拍中,地价超过300万的已经是算是高价,而在2018年上半年的土拍中,地价350万/亩,已然成为了倒数;

3、 土地市场参与企业分析

曾经活跃在2017年德州土拍中的一二线房企,在2018年上半年出现的身影逐渐减少,以东海地产、联强置业为代表的本地企业开始活跃其中;

而以东海地产,康博置业、金星地产、大业房地产等本地房企经历房价高涨,大获收益的市场利好期后,也开始进入土拍市场,争夺拿地,为后续发展存弹储粮。

但,需要警惕的是,由于本地房企在项目测算,成本管理,发展规划方面稍有不足,进而将导致其在土拍中过度激进,再次制造地王,成为前期高价拿地的外来房企的接盘侠;

例如6月25号宁津土拍,本地房企金星地产以700万/亩的高价取得德百西侧地块,让市场的眼光从前不久帝华地产517万/亩的地块迅速转移到了700万/亩,进而刺激德州房价再升新高,过去的350万/亩,及400万/亩,变得不足为提;

地产行业的击鼓传花,转到最后又回到本地房企手上,外来企业销售压力缓解,成功解套;

4、整体土拍市场分析

土地竞拍作为房地产企业能够是否延存的重要环节,成为了房企争杀得战场。

2017年以后,伴随德州房价的升高,德州土拍不再单单是本地房企的战场,一二线品牌房企开始进入德州,由于资金压力,管理落后,品牌弱势等原因让本地房企的拿地空间越来越小。

曾经说过,房价的升高,市场的火热,对于本地房企,有利也有弊,利,则是利润的提升,快速的回款;弊,则是未来的竞争将会越发加大,尤其品牌房企的进入;

而更致命的是,品牌房企借助其优越的品牌、资金优势与政府进行沟通,设置土拍条件,将本地房企排至门外,例如乐陵,武城土拍;

另外,德州各县市区安置房用地,开始采用招拍挂的形式出让,改变了以往划拨用地的形式,这标志着德州回迁安置小区开始逐步进入大产权时代;

二、全市房地产市场分析

1、全市商品房价格趋势

自2014年-2016年,德州市各县市区房价趋于稳定,而到了2017年,全市商品房销售均价涨幅达到9.1%,而到了2018年1-2月份涨幅达到12.7%,突破近三年新高;

2018年年初,涨幅较高的原因,多由于2017年德州调控政策中”从2017年10月至12月,中心城区、各县(市、区)各月新建商品住房均价不得超过2017年7月份商品住房均价”这一政策的结束。

同时,根据表中月均去化一栏发现,相对2016、2017年,德州市房地产月去化量下降整体市场去化压力较大,预计主要受到当下市场可售货量较低及价格较高因素影响;

2、各县市区房价涨幅

根据德州统计局网站信息,2018年1-4月份,德州各县市区房价涨幅排行中,临邑涨幅最高,达到33.2%,经济开发区位列第二,达到29.4%;

三、 中心城区市场货量供应

1、2018年中心城区货量供应

2018年上半年德州中心城区住宅供应合计69.74万㎡,基本与往年持平,1-6月份,各月份供应量波动较大,3月由于2月份冬歇期及春节等原因工程进度较慢,无新货量供应;

货量供应的波动性,造成了整个市场的供应失衡,货量集中性供应,增加了房企的压力,而过后货量又瞬间降低,减少了客户的选择性,造成了市场畸形发展;

2、德州中心城区近三年货量供应趋势

2016下半年,伴随德州周边城市房价高升,开发企业对楼市信心增高,工程资金投入加大,工程进度加快,德州房地产市场货量供应逐步提升,在2017下半年中心城区住宅供应量达到顶峰,而2018上半年,德州中心城区市场可加推货量减少,多为新动工项目,难以满足预售要求,进而供应量稍有下滑。

3、货量供应分析

2018上半年,中心城区部分项目集中加推,同时市场客户需求量减少,进而导致市场去化压力加大,2017年开盘即磬的现象难以再现,而下半年,伴随部分新项目达到预售条件,货量供应将会再升新高,市场去化压力将会再次加大;

四、 市场客户分析

1、客户需求分析

2017年初,由于德州房价较低,部分一二线工作刚需人群由于所在城市限购等原因,返回德州购房,同时,周边河北衡水沧州等投资类客户一同涌入的德州市场,德州市场需求量激增,房价瞬间爆发;

但随便德州房价的逐步升高,部分返乡置业客户,开始恢复理性,对比德州与工作所在城市,开始理性选择,例如济南,东部片区房价在1.5万/㎡左右,但德州相对靠近中心的位置便在9500元/㎡以上,崇德公馆更是达到1.2万/㎡;在公共服务,生活便捷性,生活节奏,个人未来发展等方面种种对比后,部分客户开始选择返回济南购房。

而原本河北周边的投资类群体,伴随德州房价逐步走向瓶颈期,投资升值空间低于期望值,限售原因短期内无法出手,投资类客户逐步减少;

同时,2018上半年市场由于客户承受力的问题,原有的购房客户数量伴随房价的提升逐步减少。

德州楼市陷入外来溢出需求撤离,本地客户承受不起的尴尬境地。

2、 客户心理分析

客户观望情绪比较高涨,尤其伴随价格的升高;部分客户对楼市信心不足,尤其近期棚改资金及各项调控政策下发后,观望情绪更加浓烈;

而当下在售项目成交的客户中,改善客户占据了多数,多为中高等收入人群,此类人群相对层次较高,购房理性,成交难度相对较大,进而造成部分项目去化较慢。

五、 德州房地产发展建议

1、 加大中心城区土地供应

自2014年后,德州中心城区土地供应量连年下滑,进而导致市场货量紧缺,卖方市场化更为严重,尤其2018年,德州楼市库存进入紧缺状态,众多项目虽去化压力较大,但有恃无恐的现象出现,建议加大中心城区土地供应,科学有序的推进房地产市场的均衡发展;

在当下本地开发企业“求地若渴”,外来房企虎视眈眈的情形下,少量供地依旧难以解决当下问题;

建议通过对德州中心城区当下房地产市场可预售货量、未动工待开发货量、动工待预售项目进行统计分析后,一次供应多块土地,缓解土拍市场的压力,同时,避免过度竞争,扼制出现不可控的超高价地王情况,并且缓解市场货量不足的压力。

当然,大量土地供应,也难以避免出现超高价地王的情况,或者出现一家多揽的情形,可在土拍中将竞买保证金比例提高,甚至达到100%,同时将土拍时间集中,进而使某些企业因时间,资金原因不会出现参与多地块的情形,进而促进房地产市场保持竞争态势,合理均衡发展,避免一家独大。

但,从另外一个角度,土地的集中供应,让原本可以高价出的地价格变得低价,造成了国有资产流失。

这就形成了城市财政收入与城市幸福指数之间的矛盾

如何取舍,决定于领导者。

2、 增强原有已出让房地产用地管理

加大对闲置土地的处理,盘活房地产闲置土地,进而促进合理高效利用,增加市场可货量供应的项目,提升市场货量。

2013-2015年,中心城区出让土地中闲置至今的地块不在少数,闲置原因多为开发企业资金及前期问题遗留,建议加快处置利用闲置土地,对无理由闲置的土地征收闲置费,进而盘活土地存量,激活闲置土地,强化用地保障,同时建议健全机制,严格审核房地产企业实力,对照闲置土地清理过程中暴露的问题,实现土地利用区域综合平衡。

3、 提高信息公开度,加强市场管理

2016年前,德州房管局网站尚可查询在售项目网签及预售、已备案货量等信息,但在2016年后,链接窗口一直显示无法登陆,进而导致德州房地产市场信息未能公开,购房者无法能够及时了解项目在售货量情况。

而在山东省其他城市,房管局网站对市场在售房地产项目网签、备案信息大部分都进行公示,市民可在房管局网站查询,极大方便了购房者及从业人员对市场项目成交价格真实的了解,例如泰安,市民可在房管局网站查询昨日网签项目的均价,避免了某些客户被售楼处表价的信息所蒙蔽。加大信息的公开,加大对房地产企业的管理,加大市场监控。

建议学习泰安房管局网站信息公示方式,能够让购房者及时了解所意向项目的签售、价格情况;

伴随房价的升高,部分小产权项目及部分工业产权项目开始公然进行市场销售,为后期的市场管理及购房客户利益埋下了隐患。

房观未来:

巴顿将军有一句名言:“衡量一个人的成功标志,不是看他登到顶峰的高度,而是看他跌到低谷时的反弹力。”这句话同样适合于房地产这个行业,也适合于在这个行业内生存的房企。

每一个行业都有波峰和波谷,2015年到2018年,是德州房地产行业的上升期,但,什么时候是顶峰,在宏观、微观、经济、金融、民生、调控等多种政策的影响下,我们已经很难以通过分析而获得。

福兮祸兮,祸兮福兮。

2017-2018年,对于德州本地房企是一个利弊同在的时代,房价高涨,收益颇丰,但是地却越来越难以取得。这种情形,预计将会在下半年依旧持续;

2018下半年,预计德州房价将会逐渐趋稳,整个楼市开始回归理性。

对于刚需购房者,无论买的起还是买不起,都要对生活保持一份良好的心态。

假如生活欺骗了你,

不要悲伤,不要心急!

忧郁的日子里须要镇静:

相信吧,快乐的日子将会来临!





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