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合肥房博士 2018年下半年合肥买房7大真相:穷刚需们还有机会吗?


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昨天滨湖2.3万+楼盘开盘,全款优先依然持续,不禁让人感慨,霸都购买力太强了,有钱人真多!

而在火热的买房背后,近期交房维权事件频发,让很多买房人心寒;

冷热交替的市场下,合肥楼市如今面临众多残酷现状,让每一个正在买房的人都感!同!身!受!

1

热门楼盘买不到,首付3成靠边站

2016年风口上的合肥,各种楼市乱像让人无所适从,典型的当属“号头费”;

而2018年,虽然楼市乱像越来越少,但给所有买房人最大的感触就是,买房同样不容易,首付比例提高了!

如今,但凡是比较热门的楼盘,你想按照常规的首付3成买到手简直就是做梦!

像滨湖云谷、联投、时光印象、都会1907等等......首付基本都要7成以上,甚至是全款;

不仅如此,像金隅南七里这样均价接近2万的楼盘,最后要开盘的两栋楼也都要全款了......

如今你能3成买到的房子,只有看新站、瑶海、肥东、北城......

或者2万+的高价盘、地王盘,而这部分是韭菜里面掐尖的,刚需就过过眼瘾吧!

2

精装交付引纠纷,买房人欲哭无泪

最近,各区交房维权事件闹的沸沸扬扬,在这里我就不点名了,而维权楼盘中,基本上都是精装修交付的楼盘,除了因为工期赶导致楼盘交付粗糙,其中因为装修标准达不到前期宣传标准的比比皆是。

收我2000元(的装修标准),还我500元(的实际标准),成了精装修交付公开的“秘密”;

而这最重要的原因,其一是因为至今对于精装交付标准没有相关文件约束,另一方面还是要看开发商有没有“良心”了

很显然,“良心”是极少存在的,合肥虽然有楼盘在精装交付方面值得肯定的,但占比极少,能买到的概率和中彩票的没什么两样,全靠运气!

3

二手房跟风调整,统一溢价

前段时间,合肥各区二手房市场出现不少乱像,小区业主成立“房价指导委员会”,统一上调报价,劝导业主们要“提高自信和资本,切勿妄自菲薄,贱卖资产”;

如果有业主“不听话”,不跟随大部队报价,就会成为“罪人”;

而给出上调报价的理由却是,隔壁新房都卖1.8万了,对标新房市场

对于这些业主报团喊涨,只能说理想很丰满,但现实很骨感!

业主涨价的心情可以理解,不过过快过高的涨价话,有价无市,卖不出去,也没有意义,涨价也没有用。

4

主城外围楼市板块火爆

因为限购再加市区高首付,很多购房者不得已只能将目光朝远的地方看,同样,开发商也是如此,因为市区土地稀缺再加上竞争大,纷纷开始向主城区外围开发

开发商向外围拓展,没资格、买不起市区的购房者也往外挤,这导致原本跟着市区一二环屁股后面转的外环房价分分钟破万

即使如此,买房人依然奋不顾身,因为没人相信风口上的猪会掉,同时也惧怕着再不买就真的买不起了。

各种买房现实摆在大家眼前,所以远?不存在的!

5

期房变成准现房,就是不开盘

在合肥久不开盘的楼盘分三种,一种是不愁卖的,客户需求大,开发商捂着等涨价,等到合适的时机出手,这种主要原因出在开发商,毕竟利益摆在眼前,多赚一分是也是钱;

还有一种是当初拿地贵了,如今市场各种政策调控,开发商面临着入市可能亏本的压力,所以不开盘,等着解放的那一天,这种可以参考合肥的不少地王,截止目前,合肥各区还有不少地王在苦苦煎熬中,等待出山!

最后一种,是开发商资金出现问题或者房企内部管理问题,导致楼盘不能如约入市,这种最可能面临的就是“烂尾”,像蜀山曾经的地王原溪贝乐城,到如今都还是空地。

6

40年公寓有陷阱,买房需三思

前不久,经常会有朋友圈爆料,某某买房人一人买10套公寓,直接买了一整层;还有10天卖出100套公寓房......

办公室小黄,没资格只有钱,扭头就整一套!

单身狗小红,有资格没钱,只能买小户型公寓!

朋友圈小绿,loft说买就买,只为打造一个工作室!

关于40年公寓,我们也不止一次梳理过和70年住宅的区别,看下图:

当然,不是说40年的公寓不能买,而是不能盲目买,很多买房人不了解楼盘情况,就因为价格便宜而出手,后面又后悔,要知道,世界上是没有后悔药的。

所以,能买住宅,就不买公寓!

但如果非要买公寓,该怎么买?

首先,你需要了解的是公寓的赚钱路径不是通过溢价转让,而是长期持有。

公寓变现能力很差,所以买公寓一定要做好长期持有的心理准备,这才是购买公寓最基本的逻辑。

另外购买时,还请注意以下几点:

第一、看价格。通过投资回报率计算,摒弃价格虚高的公寓物业。

第二、看地段。城市核心、交通便利(尤其轨道交通)、周边有高端人群聚集或产业支撑的公寓会相对安全。

第三、看供应。大家都懂价格受供求关系的影响,如果区域内同质化产品较多,一定会影响租金收益。

第四、看产品。产品要选那些有特色的,稀缺的,或者有一些独家资源的公寓,例如能提供豪华酒店的服务,有不可复制的自然资源或生态环境,有特殊空间结构能带来更多租金收益的产品等等。

7

购房成本增加,要买房等不起

2016年的时候,我等“攒够了钱买房”;

后来,等来了限购......

好不容易社保满了1年,又等来了房贷利率上浮,购房成本一夜增加十几万;

在逐渐意识到房贷利率不会下降的时候,又等来了楼盘提高首付比例;

铁打的工资,流水的要求,捣腾着卖了名下50多平米的“蜗居”,紧紧抱着来之不易的“购房资格”,攥着东拼西凑的首付;

却发现,合肥现在能买的房子,要么在外环的外环,要么新出来的楼盘定位越来越高大上,动不动就冒出来一个高端系列





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