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明年房价要大涨?真相就在这里揭露! 安居客


文/谢逸枫

国家统计居的数据显示,经过长达两年半的楼市调控之后,当前房地产市场总体平稳增长,受到棚改货币化安置与人才吸引政策及货币放水、库存下降的因素影响,需求端扩大,2018年前8月全国房地产市场的量价创同期之最、8月创年内月度量价新高。不过,供应端的商品住宅用地供应、竣工面积的下降、非商品住宅用地供应比例上升、商品住宅库存去化完补充不及时,加上地价小幅度增速回落、限价限签的一二手房价倒挂、货币放水、人民币贬值的因素,即使限购、限贷、限售的政策不放松,中国经济与地方财政都离不开房地产的支撑,2019年房价依然存在大涨的可能性。

 

 

按照今年前8月房地产市场数据看,2018年房地产市场不会比2017年差,量价创新的高度,不存在暴跌的可能性。不管是房地产开发投资额保持稳定增长、销售面积至少在15亿平方米以上,库存下降到过去4年历史最低,地价与房价及成交量还会上涨。按照老谢个人的周期逻辑理论,房地产市场周期的判断与走势,短期看:政策+库存+金融。中期看:供需+土地供应+地价。长期看:经济体制+制度+人口变化。房地产市场不会发生根本性的变化,土地制度决定的,政策决定资源配置。地方与上面的博弈,地方与房企、房企与购房者的博弈非常激烈。

第一是中国经济与房地产,依然是支柱产业、基础产业、先锋产业、主导产业,是财政收入的主要来源,是中国经济增长的引擎器,未来三十年还是黄金期。今年前8月,拉动中国经济增长的三驾马车(消费、投资、出口)面临全面熄火危机。其一是固定资产投资增速5.3%,由今年前2月的7.9%,到前8月下跌了2.6%。其二是消费增速9.0%,由今年3月的10.1%,到前8月下跌了1.1%。其三是出口10.34万亿元,尽管增长5.4%,对拉动中国经济增长毫无作用。如果消费、投资不保持10%以上的增速,今年制定的2018年GDP6.5%-7%的增长目标任务是无法完成的,2020年内无法实现6.5%的增长宏伟计划。

今年前8月,中国经济增长动力的三个引擎器、驱动力、火车头,唯房地产一枝独秀扛着GDP增长。制造业勉其难支撑,基建投资则熄火,主要是国家基建投资这块下跌的太厉害了,因为没钱赚与金融去杠杆及地方债务风险暴露,国家不敢砸钱投资。前8月数据看,固定资产投资里面,唯一房地产投资保持10%以上的增速。其一是固定资产投资的房地产投资增速10.1%,比前7月回落0.1%。其二是制造业增速7.5%,比前7月增加0.2%。其三是基建投资增速4.2%,比前7月回落1.3%。而今年前8月民间投资25.9945万亿元,增速8.7%,比前7月的8.8%,下降了0.1%,说明民间投资的增速开始放缓慢。背后是国家减税费与金融、货币、财政支持与鼓励的结果,目的是扩大内需。

说明房地产依然是中国经济支柱产业、主导产业、先锋产业、基础产业,拉动中国经济增长最稳定、最可靠的引擎器、火车头、驱动力。没有房地产,中国经济上半年增速不可能6.8%,二季度不可能6.7%,说明中国经济离不开房地产。因为房地产投资占固定资产投资25%,制造业与政府基建占固定资产投资45%,这个房地产投资下行严重影响到中国经济,不管你怎么骂房地产,反正就是要靠房地产拉动中国经济。换句话说,如果没有中国房地产投资的增长,今年GDP就掉下去了,不是现在的第二季度6.7%,或者是上半年的6.8% 。

房地产对GDP的直接贡献看,单独计算房地产是占0.8%。如果房地产相关投资占比就非常高,涉及到57个产业,占0.7%,房地产与相关产业投资及基础设施建设投资0.6%,占比共2.1%。那今年二季度没有房地产就剩4.6%,上半年没有房地产就就剩4.7%的GDP增长了。所以,经济越是不好,房地产就越要好。经济越是好,房地产就越好,经济自然就不会差。说明房地产依然是中国经济增长的引擎器、驱动力、火车头,是中国经济运行的支柱产业、基础产业、先锋产业、主导产业,没有房地产一枝独秀的扛着,GDP会掉谷底。

第二是房企对中国经济发展有信心,看好房地产市场前景。从固定资产投资和房地产投资数据看,每一次房地产投资增幅高于固定资产增幅,经济就处于上升状态。如果房地产投资增幅低于固定资产投资的,经济就处于下行状况。表明房地产开发投资增速上升,固定资产投资不会跌的一塌糊涂,经济不会太差太难看。反之,房地产开发投资下,固定资产投资往下,肯定是经济往下走。土地收入与房地产的税收是地方政府最主要的财政来源。今年前8月房地产在税收增长中贡献是最大的占30%,土地收入占地方财政收入50%以上,五项房地产税收与土地收入占到地方财政的68%以上。

今年前8月房地产投资额增速10.1%,创2015年一季度6.5%过去3年半历史第二新高。主要原因:1.前8月房企到位资金增速反弹到6.9%,增速比前7月提高到1.5%、2.土地购置面积增速15.6%,增速比1-7月份提高4.3个百分点、新开工面积15.9%、销售面积4.0%的稳定增长。说明房企非常看好房地产市场前景。如果政策不改变不调整,四季度的投资额肯定会下降,中国经济将面临着最严重的考验。可以看今年前8月国房景气指数。库存下降、销售火爆、房企拿地积极,国房景气指数不断上升。7月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.98,比7月份提高0.10点。

第三是市场供应下降,明年供应跟不上,房价可能大涨。今年新开工的量跟不上销售量,明年有可能出现商品房供给不足。今年前8月住宅新开工面积98307万平方米,增长19.7%,而住宅销售面积88914万平方米,增长4.1%,比前7月增速回落0.1%。2018年前8月房企购置土地面积1.6451亿平方米,增长15.6%。尽管房企购置土地面积增长15.6%。而2002年-2014年房企购置土地面积一直保持着3亿平方米-4亿平方米以上,到2015年开始,到2017年连续保持着2亿平方米的,负增长50%-66.6%。实际房企购置土地面积自2012年开始,过去五年一直保持着持续下降的趋势。

由2011年的4.43亿平方米下降到2018年前8月的1.64亿平方米,全年预计2.3亿平方米-2.5亿平方米。全年看商品住宅土地供应依然是负增长。因为房企购买的土地面积增长中商品住宅面积没有增长,增长的一大堆是租赁性住房和共有产权房及保障性住房、棚户改造房、工业用房、商业用房、综合用地房等其他住房的面积。今年商品住宅用地供应是持续恶化的,并没有得到改善。从2011年宏观调控之后,就出现了一个大幅下降,一直延续到2012年,所以2013年的房价会暴涨,2014年、2015年的土地供应大幅度下降,2016年房价就暴涨,2015年、2016年的土地供应仍大幅度下跌,尽管加强调控,2017年仍是房价大涨,就是因为之前土地供应大量的负增长。

到2012年、2013年、2014年、2015年、2016年、2017年土地供应持续下降,同时商品房库存下降,房企购置土地面积增速上升,实际上商品住宅土地供应的比例对比过去10年还是负增长,2010年前商品住宅用地供应比例占到40%以上,2011年之后才30%。因此,银行与楼市调控收紧,房企不可能砸钱不断买地扩大生产,而是减少开工和减少土地购置,同时还债去了。采取市场化的办法应对楼市调控。政府限制需求,房企就会减供给。政府需求放开,房企扩大供给。而土地成本进一步攀升,2018年前8月地价(4971元/平方米)占商品房房价(8527元/平方米)比重58.29%,说明房价60%是地价。

房企土地购置面积增速由负转正增长,另外一个新开工面积增速由负转正增长,一二三四线城市开工面积回暖,但是住宅竣工面积下降,说明房企已经放缓住房供应速度,未来存在供应不足。

第四是房子不过剩,不存在泡沫。今年前8月全国商品房库存有究竟有多少?有人说是97.9954亿平方米,即5.3873亿平方米(待售面积)+74.7658亿平方米(施工面积)+13.3293亿平方米(新开工面积)+4.6230亿平方米(竣工面积)=97.995万亿平方米。也有人说是92.7181亿平方米,即74.7658亿平方米(施工面积)+13.3293万亿平方米(新开工面积)+4.6230亿平方米(竣工面积)=92.7181亿平方米。我只能告诉你,这个商品房库存量计算肯定是错误的。因为74.7658万亿平方米的施工面积房子早没了。

看前8月全国商品销售面积(10.2474亿平方米)与竣工面积(4.6230亿平方米)之差,还有5.6244亿平方米是什么,这是期房。里面不包括不可销售的面积,车库、房企自持、防空洞、变电站等公共配套、商业设施的面积。如果扣除之后,没有多少房在施工,现在的期房一般是二年到三年才交房的,所以建设期内老是统计在施工面积之内,哪些房子早就被卖掉了。计算库存时,一定要搞清楚到底还有多少房子和多少没卖的房子。

如2015年-2017年的商品房销售面积与竣工面积之差:2015年商品房销售面积12.8495亿平方米与竣工面积10.0039亿平方米,期房面积为2.8456亿平方米。2016年商品房销售面积15.7349亿平方米与竣工面积10.6128亿平方米,期房面积为5.1221亿平方米。2017年商品房销售面积16.9408亿平方米与竣工面积10.1486亿平方米,期房面积为6.7922亿平方米。当前一线与核心二三四线城市的房地产去库存任务初步完成, 一线与核心二线城市的去化周期为8个月或以下,很多核心三四线城市去化周期均在10个月以下。说明部分二线与大部分三、四线城市商品房库存去化任务没有完成,

截止2018年8月末,商品房待售面积53873万平方米,同比下降8479万平方米。其中,住宅待售面积26446万平方米,同比下降6748万平方米,办公楼待售面积3571万平方米,商业营业用房待售面积14193平方米。分析来看,各物业类型中,住宅库存量已连续20个月持续下降,办公楼和商业营业用房库存则相对稳定。

这一轮去库存周期中,2017年年内商品房库存去化了1.0616亿平方米,2018年前8月内商品房库存去化了8479万平方米。但是,目前全国商品房库存的绝对值依然处于历史第五高(2015年7.18亿平方米、2016年6.95亿平方米、2014年6.21亿平方米、2017年5.89亿平方米,当前的5.38亿平方米)。说明商品房库存下降缓慢,唯有住宅库存下降最明显,主要是棚改货币化安置与去库存政策推进力度大及人口、需求的溢出效应。2018年前8月住宅竣工面积3.2460万平方米(3.2亿平方米),下降13.2%,而住宅销售面积88914万平方米(8.89亿平方米)。

按照住宅销售竣工比看为1:3.6,就是说销售出去的房子是新竣工房子的3.6倍,从这个角度看,说明住宅库存不多,商业库存非常严重。按照商品房库存结构看,2018年前8月5.3873亿平方米库存里,有2.6446亿平方米是住宅。相比于每年的住宅销售量,这点库存不大。但是有1.7764亿平方米是写字楼和商场,其中办公楼待售面积3571万平方米,商业营业用房待售面积1.4193亿平方米。这部分库存和每年的消化量之比大概是1:1,以这个速度很难消化库存。按照住宅库存去化周期看,2.6446亿平方米住宅,只需要1个月半到2个月就可以消化掉。

2018年前8月还有74.7658亿平方米的商品房施工面积,其中51.5961亿平方米是住宅,每年大概竣工10亿平方米,2018年前7月住宅竣工3.2460亿平方米,销售量则8.8914亿平方米。相比之下,每年有2亿多平方米写字楼和商场竣工,一年卖不出去这么多写字楼和商铺。

第五是房企还债高峰期,中小房企面临资金压力。房企进入还贷高峰期。金融风险防范工作的加强,其影响可能会波及到房企的债务问题。2015-2016年两年间,房企新增债务8500亿元,而2010-2014年的5年期间只有8000多亿。到2018年,房地产行业将迎来一个还债高峰,额度达到3300亿;2019年额度则达到4700亿。今年、明年、后年房地产企业还债规模将超一万亿到期。2018年房地产不会有大的问题,如果有问题,也是某些企业的现金流在融资条件受限的情况下出现的问题。

由于调控政策的影响,2018年房企银行贷款、债券和票据、股权融资和其他融资都在持续下降,今、明、后3年房企大约有1万多亿到期债务。因此,接下来的时间,某些房企的现金流会因为收紧的调控出现危机。

第六是房地产还能干多少年,未来住房需求在哪里。不要简单看说土地要增长了,销售面积及销售增幅都很好。是不是觉得2018年前8月4.0%是上涨趋势,实际上 25%到10%-20%都是一个下降趋势。自我们调控政策出台以后,基本上出现了一个下降趋势。说句心里话10%太多了,要是都这么呼呼的涨谁也受不了。市场告诉我们不能这么涨了,得压着点。现在给各个城市都下达的任务基本上是按去年的房价,涨幅不得超过百分之二,这是指限的城市。没限的那些三四线城市,你爱涨多少涨多少、影响也不大。

2017年16.9408亿平方米的销售面积都是历史上最高峰,那么今年就算前8月增长4.0%,8月-10月增长到6%,11月-12月每个月下降了两个点,还有百分之四的增长。即使还剩百分之零点四、五的增长,就告诉你2018年是中国房地产以来历史上最好的一年,比去年还好。所以我个人还是有信心认为,2018年的房地产市场,仍然是历史上最好的一年,不管是怎么的调控,它还是最好的一年。销售稳定增长的原因:棚改货币化安置与人才住房分房化安置及信贷超发。如果政策不改变、不调整,三四季度销售面积肯定会下降。

未来住房需求巨大。

住房需求总量:14亿x75%x40=420亿-440亿平方米

人口x城市化率x人均面积=总量

现有住房总量:210亿-240亿平方米之间

需新建住房:200亿平方米÷14年=14年

总量÷年竣工量=生产年

需改善住房:210-240亿平方米x30%=63.72亿平方米

现有住房总量x需改造=余量

折旧需求:420-440亿平方米x5%=21.22亿平方米

住房总需求量x折旧率=年改造量

结论:即未来住房需求非常庞大,供小于求局面不会改变。

第七是房价上涨是主旋律,不存在大跌的可能性。2018年1-8月,全国商品房成交均价8724元/平方米,同比增长10.1%。其中住宅成交均价8529元/平方米,同比上涨11.8%;办公楼成交均价同比上涨3.2%,商业营业用房成交均价同比上涨3.7%。2018年前8月全国商品房与住宅销售价格看。今年前7月销售面积增加4.0%,销售额增加14.5.%。住宅销售面积是4.1%,住宅销售额是16.3%,这个差额,换句话说就是价格增长了这么多。即使是今年比去年的增加少了一点,依然是上涨的,主要是在限购的城市与结构性及技术性的问题。

房价的上涨,与四个指标有直接关系、与四个指标有间接关系有关联。直接关系:1.楼市政策。2.土地供应与地价。3.供需关系。4.去库存周期。间接关系:1.货币供应。2.房贷首付、房贷利率。3.人口增长、家庭结构分裂增长。4.资金价格成本、房企资金。与经济无关,因为2015年经济增长是从6.9%降到2016年6.7%,2017年6.9%下降到2018年上半年的6.8%,GDP是个下台阶的过程,为什么房价猛涨?所以说房价上涨和经济增长无关。任何一次房价变化和政策变化都是一致的,所以说中国房地产市场其实是一个政策市。

很多城市接到指示,要求把房价涨幅控制在2%以内,那么怎么办?地方没办法,就看那个报表,要网签,要限价,超过网签与超过限价涨的很快就不让你签,不给你发销售证。万科现在急的够呛,不给它发就卖不了。那怎么办,低价房子先猛卖,之后才允许高价房子网签,然后告诉你这个涨幅平衡了。

因此,判断房价为什么准,第一是楼市政策变化。第二是基础数据(土地供应与地价、新开工面积、竣工面积、销售面积、供需关系、库存去化周期)变化。第三是货币供应。第四是房贷首付、房贷利率、资金成本价格、房企资金。第四是人口增长、家庭结构分裂增长。我想告诉你的就是:房地产和楼市政策、土地供应、供需关系、去库存周期产生直接关系,和货币供应、房贷首付、房贷利率、人口增长、家庭结构分裂增长、资金价格成本、房企资金产生间接关系,同经济增长没关系。按照房价收入6%与房贷首付比较及个贷比看,中国房地产没泡沫、房价没泡沫。





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